Die Betriebskostenabrechnung von 2024, die derzeit in den Briefkästen landet, macht vielen Mietern* keine Freude. Auf einen Großteil kommen Nachzahlungen zu. Woran das liegt und wie es weitergeht, haben wir hier zusammengefasst.
Treten Nachzahlungen in den Betriebskostenabrechnungen von 2024 in großer Zahl auf?
Das kann man sagen. Bei den bisher erstellten Abrechnungen gibt es nur 20 Prozent mit Gutschriften. Der Rest sind Nachzahlungen. Und bei etwa zwei Dritteln davon liegt die Höhe der offenen Beträge bei über 300 Euro. Auch vierstellige Summen gibt es.
Woran liegt dieses Ungleichgewicht?
Der Gesetzgeber hat in den Jahren 2022 und 2023 große Ermäßigungen der Kosten erlassen. Die Gaspreisbremse ist die bekannteste. Sie fiel am 1. Januar 2024 weg. Zudem wurde zum 1. April 2024 die vorübergehend verringerte Mehrwertsteuer von 7% wieder auf 19% erhöht. Diese Punkte gemeinsam mit der Entwicklung des Erdgas- und somit auch des Fernwärmepreises führten dazu, dass auch bei geringen Verbräuchen die Kosten zum Teil deutlich gestiegen sind.
Hätte KommWohnen die Mieter nicht warnen können, um diesen Nachzahlungsschock zu vermeiden?
Wir sind als Vermieter im Mai 2022 mit Hausaushängen auf unsere Mieter zugegangen mit der Empfehlung, die Vorauszahlungen anzupassen. Mit Beginn des Krieges in der Ukraine war abzusehen, dass sich die Energiepreise erhöhen würden. Nur wenige Mieter sind unserem Vorschlag gefolgt. Da die Betriebskostenabrechnungen für 2022 und 2023 aufgrund der Gaspreisbremse niedriger ausfielen als erwartet, sahen viele Mieter zunächst keinen Anlass, die Vorauszahlungen zu erhöhen. So fielen 2024 die vergleichsweise geringen Vorauszahlungen mit den deutlich erhöhten Kosten zusammen. Das führt nun zu diesem Preisschock. Hätte es die Vergünstigungen 2022 und 2023 nicht gegeben, hätten sich die Kosten allmählich stetig erhöht – wie in vielen anderen Bereichen, zum Beispiel bei den Lebensmitteln. Doch so erscheint der Bruch nun umso größer.
Hätte KommWohnen die Vorauszahlungen nicht einfach einfordern können?
Eine Anpassung wäre rechtlich nicht möglich gewesen, und vermutlich wäre sie auch für die Mieter schwer nachvollziehbar gewesen. Warum 2024 mehr vorauszahlen, wenn es für 2023 vielleicht sogar ein Guthaben gab? Zumal wir lediglich wegen einer Prognose die Vorauszahlung nicht anpassen dürfen. Das geht nur, wenn klare Zahlen rückwirkend belegen, dass die Kosten höher sind als angenommen. Erst dann dürfen nachfolgende Zahlungen angepasst werden. So konnten und haben wir nur darauf hingewiesen, dass sich die Kosten verändern werden. Die Vorsorge hatte dann jeder selbst in der Hand. Eine andere Regelung hätte auch uns als Vermieter besser gefallen. Denn wir mussten finanziell in Vorleistung gehen. Die Lieferanten für die Wärme 2024 sind ja längst bezahlt. So trägt KommWohnen für die im Zuge der Betriebskostenabrechnung entstehenden Nachzahlungen das volle Inkassorisiko. Die Aufwendungen für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten haben sich von 2022 bis 2024 um fast drei Millionen Euro erhöht.
Gab es eine solche Welle von Nachzahlungen schon einmal?
Nein, in dieser großen Anzahl noch nie.
Macht es einen Unterschied, ob die Wohnung mit Gasheizung oder Fernwärme beheizt wird?
Nein, denn letztlich ist immer Erdgas der Energieträger. Auch Fernwärme ist an den Gaspreis gekoppelt.
Was passiert, wenn Einsprüche von Mietern eingehen?
Wir reagieren prinzipiell auf alle Widersprüche. Aber wenn die konkrete Kostenposition nicht benannt wird, können wir nicht helfen. Das Erstaunen allein über eine Nachzahlung reicht nicht für einen Widerspruch. Am besten ist es, wenn sich die Mieter die Betriebskostenabrechnungen von 2023 und 2024 nebeneinanderlegen und vergleichen. Ist dann etwas unverständlich, helfen wir konkret und gern. Es ist auch möglich, nach Anmeldung zu uns ins Büro zu kommen und die unklaren Zahlen gemeinsam durchzugehen.
Können die Nachzahlungen in Raten bezahlt werden?
Ja, das ist möglich.
Was passiert künftig mit den Vorauszahlungen?
Diese müssen an die neuen Kosten angepasst werden. Je höher die Nachzahlung aus der Abrechnung von 2024, umso höher fällt auch die künftige monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten aus.
Was empfiehlt KommWohnen, um in Zukunft Nachzahlungen zu vermeiden?
Jeder Mieter sollte in seiner Abrechnung bzw. im Mietvertrag schauen, wie viel er an Betriebskostenvorauszahlung leistet. Wir empfehlen 3,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das setzt sich aus 1,50 Euro für Betriebskosten und 2,00 Euro für Heizkosten zusammen. In Neuverträgen setzen wir diesen Wert schon seit ein paar Jahren an, und viele von diesen Mietern freuen sich jetzt über sehr geringe Nachzahlungen oder sogar Guthaben.
Sind weitere deutliche Preissteigerungen zu erwarten?
Die neuen Grundsteuersätze werden demnächst für eine Erhöhung der Nebenkosten sorgen. Und mit Tarifsteigerungen und den schrittweisen Erhöhungen des Mindestlohns (die nächste im Januar 2026) werden unsere Dienstleister wie Hausmeister- und Handwerkerfirmen ihre Preise erhöhen, was sich letztlich auch auf die Mieter auswirkt. Erste Prognosen aus unserem Haus zeigen in Richtung 2,00 Euro für die Betriebskosten, also insgesamt 4,00 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche.
Was tut KommWohnen, um die Nebenkosten niedrig zu halten?
Wir suchen fortlaufend nach Einsparpotenzialen, tauschen zum Beispiel veraltete Geräte aus. Außerdem nutzen wir Sammelverträge mit Dienstleistern wie Hausmeisterfirmen, die sich oft um gleich Dutzende Objekte von uns kümmern. So können sie pro Objekt preisgünstigeren Konditionen zustimmen. Gleiches gilt für die Versicherung unserer Gebäude. Alle sind in einem Sammelvertrag verbunden, der deutlich günstiger ist als jedes Haus einzeln zu versichern. Versicherungskosten sind bei kleineren Vermietern mit wenigen oder gar nur einem Objekt deutlich teurer. Andere Kosten können wir nicht beeinflussen, die Müllgebühren zum Beispiel. Wir sind derzeit dabei, die Stromversorgung für unsere Mieter attraktiver zu machen mit mehr Photovoltaikanlagen auf dem Dach.
Wird sich die Grundmiete künftig auch erhöhen?
KommWohnen hat in laufenden Verträgen noch nie die Miete erhöht, ohne dass es eine Modernisierung am Gebäude oder in der Wohnung gegeben hat. Bei Neuvermietungen orientieren wir uns an dem offiziellen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Görlitz.
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*Zur besseren Lesbarkeit haben wir in diesem Text die männliche Form verwendet. Diese schließt jedoch alle Geschlechter ein.
