Zum Jahresende blickt KommWohnen-Geschäftsführer Arne Myckert auf die vergangenen zwölf Monate zurück. Und er erklärt im Gespräch mit Medienreferentin Jenny Thümmler auch, welchen Herausforderungen sich KommWohnen im kommenden Jahr stellen muss.
Herr Myckert, wir leben ja nun schon einige Zeit in der Krise. Wenn Sie mal zurückdenken: Haben Sie erwartet, dass 2023 ein leichteres Jahr wird, was das Bauen und Neubauen angeht oder sind Sie total desillusioniert?
Eigentlich habe ich gedacht, wir würden noch mehr mit Corona zu kämpfen haben. Ich bin erfreut, dass sich das Alltagsleben wieder so normalisiert hat. Wir haben mit dem Überfall Russlands auf die Ukraine eine Krise des Energiemarktes erlebt, von der man befürchten musste, dass sie massive Auswirkungen auf die Versorgungslage hat. Es bestand die Gefahr, dass wir mit dem Gas die Gebäude im Laufe des Winters nicht mehr ausreichend beheizen können. Das war nicht der Fall. Wir sind gut durch den Winter gekommen. In der Zwischenzeit sind die Energiepreise wieder auf ein erträgliches Maß gesunken. Das Preisniveau ist nicht mehr weit entfernt von dem vor der Krise. Im Windschatten dieser Energiekrise haben sich ganz besonders die Lebenshaltungskosten erhöht, die Inflation ist gestiegen. Auch das hat natürlich massive Auswirkungen auf unser aller Leben. Steigende Preise erzeugen Inflationsängste und einen Anstieg der Zinsen der Europäischen Zentralbank. Das wiederum hat natürlich Auswirkungen für alle, die Darlehen aufnehmen müssen, um zu konsumieren oder auch zu bauen. Vieles hat sich dennoch als Risiko angedeutet, was sich zumindest in dieser Größenordnung nicht realisiert hat. Wir sind dennoch ordentlich unter Druck. Gerade beim Bauen ist es wirklich nicht leichter geworden. Aber wenn man sich die anfänglichen Prognosen in Erinnerung ruft, hätte es noch viel schlimmer kommen können.
Wenn Sie beim Thema Bauen bleiben: Was ist aktuell die größte Herausforderung?
Entgegen der Ankündigung, die Regeln für das Bauen zu vereinfachen, um das Bauen günstiger zu machen, ist genau das Gegenteil eingetreten. Wir haben keine Verfahrenserleichterung beim Bauen, aber immer neue Auflagen, die wir berücksichtigen müssen. Das Gebäudeenergiegesetz, das viele voller Sorge wahrgenommen haben, wird ja nicht unmittelbar Anfang 2024 alle dazu bringen, sich neue Heizungen einbauen zu müssen. Aber für die, die neue Heizungsanlagen planen, spielt es natürlich schon eine Rolle, wie sich in den nächsten Jahren hier die Spielregeln verändern. Gleichzeitig – und das ist viel wirkungsvoller und wird viel weniger wahrgenommen – ist die CO2-Bilanz, die aufgrund internationalen Rechts in Deutschland angewandt wird, ein Faktor, den wir mit berücksichtigen müssen bei der Planung von Gebäuden. Wenn wir nicht möglichst wenig CO2 ausstoßen, wenn sie beheizt werden, wenn das Wasser erwärmt wird, dann kommen zu den Kosten der Primärenergie die Kosten aus der CO2-Umlage oben drauf. Die werden mit den Rechnungen der Stadtwerke versandt und sind danach umzulegen. Ein Teil geht auf die Mieter, seit diesem Jahr aber auch auf die Vermieter, je nach Gebäudekategorie. Das ist ein solcher Kostenfaktor, dass wir das nicht einfach aussitzen können. Sondern wir müssen uns mit dem Thema jetzt noch stärker beschäftigen. Und dieser Handlungsdruck übersteigt unsere Investitionskapazitäten. Das heißt, wir werden ganz genau gucken müssen, wo wir bei den nächsten Projekten investieren, damit bei uns zukünftig weniger CO2 emittiert wird. Zum Teil sind wir gar nicht in der Lage, so wahnsinnig viel Einfluss darauf zu nehmen. Dort, wo wir noch an die Fernwärme angebunden sind, ist es zum Schluss das Konzept der Stadtwerke. Das maßgeblich dafür ist, welche CO2-Umlage wir bei uns bezahlen müssen.
Es ist also ein bunter Mix von Herausforderungen.
Ja, genau. Es gibt weitere Vorschriften, die auch aufwendig sind und die Digitalisierung angehen. Oder auch Berichtspflichten wie die unterjährige Verbrauchsinformation, kurz UVI. So soll den Mietern monatlich zugesandt werden, wie ihre Verbräuche waren. In der Vergangenheit gab es immer wieder Pilotprojekte, wobei man feststellen konnte, dass das den Mietern gar nicht sehr hilft und sie in der Regel auch gar nicht so sehr interessiert. Jetzt haben wir eine gesetzliche Verpflichtung dazu und ganz großen Aufwand. Das ist wirklich ein Kostentreiber, den wir nur als formale Pflicht erfüllen müssen. Ob es irgendwann in Zukunft einen Nutzen gibt, wird sich zeigen. Ich persönlich glaube, dass solche Dinge wie CO2-Umlage viel wirkungsvoller sind als einfach nur die Information, ob beim Heizkörper jetzt zwei Striche mehr oder weniger verbraucht wurden. Niemand setzt sich doch ins kalte Wohnzimmer und stellt den Heizkörper ab, bloß weil er weiß, welchen Verbrauch es dann gibt. Ganz oft liegen die Verbräuche an den Außentemperaturen, und ich kann das Wetter nicht abstellen. Ich befürchte im Gegenteil, dass in Räumen, die eine Grundtemperatur haben sollten, jetzt gespart wird. Das war früher schon Thema und wird es jetzt möglicherweise noch mehr. Wir werden mit Schimmelbildung stärker konfrontiert sein. In Räumen ohne Grundtemperatur schlägt sich Feuchtigkeit an den Wänden nieder. Wenn das in großem Maße passiert, haben wir selbst bei idealer Bausubstanz keine Chance mehr, den Schimmel aufzuhalten. Andererseits kann ich verstehen, dass es nicht nur in Deutschland, sondern in ganz vielen Ländern auch jenseits der EU das Interesse gibt, fossile Brennstoffe möglichst nicht mehr zum Beheizen zu nutzen. Wir haben ja erlebt, wie es immer wieder Preiserhöhungen gab, die nichts mit einem gesunden Markt zu tun hatten, sondern mit OPEC-Staaten, die sich zusammengesetzt haben und einfach mal höhere Preise fürs Öl haben wollen. Und Gas hängt am Ölpreis dran.
Apropos Preis: Einige Menschen sind vorsichtig beim Heizen, weil ihnen noch die Betriebskostenabrechnung von 2022 fehlt und sie nicht wissen, wie teuer es nun eigentlich ist. Wird‘s da künftig mal schneller gehen?
Wir werden bei der Größenordnung unserer Abrechnung immer eine ganze Zeit brauchen, bis wir alle Rechnungen für jede Liegenschaft zusammengetragen haben, um die Betriebskosten abrechnen zu können. Das ist nichts, was man gleich zum Jahresabschluss hat. Wir streben immer an, bis zur Mitte des Jahres alle Zahlen zusammenzuhaben, sofern sie uns denn zugeliefert werden. Da sind wir auch nicht im luftleeren Raum. Wenn wir eine Abrechnung nicht oder erst später kriegen, können wir nicht zaubern. Dann müssen wir abwarten. Wir waren da schon mal besser, sind aber durch die Softwareumstellung bei uns im Haus zurückgeworfen worden. Das sollte mit Ablauf des Jahres für uns bewältigt sein, sodass ich hoffe, dass wir im nächsten Jahr zumindest ohne weitere externe Effekte früher mit der Abrechnung fertig sind.
Dieses Jahr war eher von kleineren Bauprojekten geprägt, wenn man an die großen Sanierungen der vergangenen Jahre denkt. Im Gespräch sind mehrere große Objekte, ob Brautwiesenstraße, Frauenburgstraße oder Arthur-Ullrich-Straße. Wie wird’s weitergehen?
Wir haben für einen Teil der Objekte schon fertige Planungen, die wir nochmal anpassen müssen aufgrund der Rahmenbedingungen, die ich gerade genannt habe. Die Heizungskonzepte muss man überdenken und in Teilen möglicherweise mit dem Denkmalschutz über energetische Maßnahmen sprechen. Das ist kein Thema, was in der Vergangenheit besonders einfach war, aber wir müssen uns diesen Herausforderungen stellen. Tun wir aktuell auch. Wir sind zu der Brautwiesenstraße in gutem Austausch mit der Landesdenkmalbehörde. Auch darüber, welche Möglichkeiten wir beispielhaft nutzen können, um in Sachen CO2-Abgabe vorbildlich so ein Projekt umsetzen zu können. Das wäre ja auch interessant bei dem Ziel der CO2-Neutralität bis 2030, dem sich die Stadt Görlitz verpflichtet fühlt. Bei den vielen Baudenkmälern, die wir haben, ist es wichtig zu zeigen, dass wir diese Gebäude zukunftsfähig sanieren können. Es ist aus meiner Sicht ganz notwendig, die Botschaft auszusenden, dass auch diese Häuser energetisch in die Zeit passen können, denn sie haben eine tolle Bausubstanz. Dass die Menschen die Pracht dieser Häuser genießen können, ohne Angst vor der Betriebskostenabrechnung zu haben. Damit beschäftigen wir uns aktuell, und davon hängt ein bisschen ab, wann wir in die Investitionsphase eintreten. Es hat sich in der Vergangenheit immer wieder gezeigt, dass Schnellschüsse nicht gut sind, sondern viele Abstimmungsrunden das beste Ergebnis bringen. Dafür stehen wir auch als KommWohnen, dass wir Produkte anbieten, die vom Markt angenommen werden.
Reicht Ihnen als Geschäftsführer das Planerische, ohne draußen den Fortgang einer Baustelle sehen zu können?
Nein, ganz ehrlich: Es macht mir totalen Spaß, auf einer Baustelle den Baufortschritt zu sehen. Das ist auch ein Grund, warum ich in der Branche bin. Und es ist auch nicht so, dass es das gerade nicht gibt. An der Fritz-Heckert-Straße ist das gesamte Gebäude neugestaltet, energetisch aufgerüstet und mit weiteren Balkonen versehen worden. Die Außenansicht ist dadurch jetzt anders. Gerade werden die Mietergärten vorbereitet. Da gibt es schon was zu gucken, wenn man Lust hat, sowas zu erleben. Und auch wenn die millionenschweren Projekte für Expleo aus 2022 und für Casus aus diesem Jahr nicht so sichtbar sind, weil es vor allem den Innenausbau betrifft, passiert ja etwas. Wir schaffen mit diesen Angeboten ein Stück weit eine Standortperspektive für Unternehmen. Deswegen bin ich mit dem Jahr jetzt nicht so unzufrieden.
Es gab in diesem Jahr einige Herausforderungen von der Stadtverwaltung mit der Übernahme des früheren Schlachthofgeländes an der Cottbuser Straße zum einen und den Kleingartenanlagen überall in der Stadt zum anderen. Sind Sie gern der Problemlöser für die Stadt?
Also eigentlich macht mir das Spaß. Wegen Corona gab’s längere Zeit keine größere Mieterversammlung mehr. Jetzt bei der Informationsveranstaltung für die Kleingärtner in unserem Saal habe ich gemerkt, dass es gut ist, sich zusammenzusetzen. Man kann Dinge gut klären. Nicht jedes Gerücht wird böse gestreut, sondern manche verstärken sich einfach unbewusst, weil’s jeder ein bisschen anders weitererzählt. Es war gut, persönlich darlegen zu können, dass wir zu 100 Prozent Stadt sind, aber durch die Rechtsform als GmbH von manchen Formalien befreit sind und schneller agieren können. Und mit dem Schlachthofgelände ist es nicht anders. Natürlich müssen wir darauf achten, dass wir genügend Kraft behalten. Die vielen Herausforderungen habe ich ja schon geschildert. Das schließt aber nicht aus, dass wir immer wieder mal auch zu Hilfe eilen können, wenn es aus formalen Gründen schwierig ist für die Stadt, wichtige Perspektiven zu sichern. Und mit dem Gelände an der Cottbuser Straße in dieser zentralen Lage verbinden sich ja auch Entwicklungskonzepte der Stadt. Der Brautwiesenpark konnte entstehen, die Waldorfschule ist im ehemaligen Güterbahnhof eingezogen mit attraktiven Außenanlagen. Damit hat die westliche Gründerzeit große Aufwertung erfahren. Das soll ja fortgeführt werden. Wenn die Wohnqualität eines Quartieres gestärkt wird, macht das perspektivisch schon Sinn, dass man sich solche Gelände sichert, wenn sich die Gelegenheit ergibt. Und es ist ein Zeichen, wie gut es ist, kommunale Gesellschaften zu haben, die bei solchen Projekten unterstützen können. Sonst wäre vielleicht diese Chance verpasst worden.
Kurz zurück zu den Kleingärtnern. Eine Sorge war, dass KommWohnen die Gartenanlagen für Eigenheimstandorte nutzen will. Wenn daran nichts ist, wie ist denn der aktuelle Stand zur Johannes-R.-Becher-Straße und der Erich-Weinert-Straße, die dafür im Gespräch waren?
Eine Simulation der Landestalsperrenverwaltung gibt die Johannes-R.-Becher-Straße als hochwassergefährdet aus. Dort sei 80 Zentimeter hoch Land unter. Nun habe ich selbst beim Hochwasser 2010 genau dort geparkt, dort war kein Wasser. Und das war damals ja schon ein Jahrhunderthochwasser. Man muss so eine Simulation also auch hinterfragen dürfen, was wir auch tun. Seit über zwei Jahren steht der Beleg dieser Aussage aus. Wir warten darauf, die Stadtverwaltung auch. Natürlich sind Hochwasserschutz und der Schutz der Bevölkerung wahnsinnig wichtig, und wir können nicht da bauen, wo es lebensgefährlich ist. Aber man kann sich möglicherweise auch mal bei der Eingabe von Parametern geirrt haben. Es ist ja zumindest bemerkenswert, wenn wir alle miteinander das maximale Hochwasser erlebt haben und dort steht ja ein Haus auf der Wiese, das gerade nicht betroffen war. Und jetzt soll dort angeblich ein kleiner See entstehen. Das wollen wir hinterfragen, weil wir ganz gerne sieben Familien die Möglichkeit geben würden, dort die Häuschen zu bauen.
Und wie steht’s um die Erich-Weinert-Straße?
Da sind wir mitten in den Abstimmungen mit der Stadt und in guten Gesprächen. Es geht auch um den Baumbestand, wie wir den möglichst umfassend erhalten können. Damit wir Parzellen mit altem Baubestand und Verschattungsmöglichkeiten haben. Das war vielleicht früher nicht ganz so sehr im Fokus. Aber wir haben mittlerweile so viele tropische Nächte in den Sommern, dass man jetzt schon sagen kann, dass ein Grundstück mit Verschattung tagsüber an Attraktivität gewinnt. Wir werden also sehr achtsam mit dem Baumbestand umgehen.
Der Hafen Görlitz hat ein sehr erfolgreiches Jahr hinter sich. Fast 100 Boote lagen diese Saison dort. Hätten Sie gedacht, dass es so schnell geht?
Ich habe nicht wirklich darüber nachgedacht, wie schnell die Reaktionszeit ist. Aber ich war davon überzeugt, dass wir mittelfristig in Richtung 200 Boote gehen, wenn die Schiffbarkeitserklärung kommt und Motorboote aufs Wasser dürfen. Und darauf deutet ja Einiges hin.
Auch das Fahrgastschiff hat einen Schub gebracht, oder?
Ja, es wird, glaube ich, von der ganz großen Mehrheit als Bereicherung des Sees und als Attraktion empfunden. Die Herausforderung ist jetzt, einen Weg zu finden, der respektvoll mit dem umgeht, was am See auch ist. Man kann den Naturschutz nicht wegdiskutieren, er hat einen viel zu hohen rechtlichen Stellenwert. Und wie ein Fahrgastschiff stellt auch die intakte Natur einen Grund dar, wieso man am See Urlaub machen will. Wir sollten also nicht in eine Entweder-Oder-Diskussion einsteigen. Es ist wichtig für die touristische Entwicklung, dass der Tourismus sanft genug ist. Wir haben einen künstlich entstandenen See, dem man das nicht anmerkt. Er wirkt, als sei er schon immer da. Ich freue mich, dass wir ein lautloses Fahrgastschiff haben, aus dem man nicht auf gepflasterte Böschung guckt, sondern auf intakte Natur. Genau das macht auch den Reiz des Fahrgastschiffs aus. Beides muss miteinander funktionieren, und das geht nur über Kompromisse. Es ist nur natürlich, dass jeder seine Idee für besonders charmant hält, die Naturschützer wie die Touristiker. Jeder möchte seine maximale Vorstellung umsetzen. Ich glaube, wenn man sich alles aus der Distanz anschaut, sind Kompromisse das, was am weitesten trägt. Dann bekommen wir einen intakten See, der Menschen von außen anlockt und der dazu beiträgt, dass hier in Zukunft sichere Arbeitsplätze entstehen.
Wir hatten vor einem Jahr ausführlich über Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen auf den Dächern gesprochen. Gibt’s dazu ein konkretes nächstes Projekt?
Wir haben schon 2010 in Größenordnung Photovoltaik auf die Dächer gebracht, und das war wirtschaftlich ein Erfolgsmodell für uns. Wir waren damals aber sehr an Dachneigung und Dachausrichtung gebunden. Jetzt in der Arthur-Ullrich-Straße 16 haben wir ein Ost-West-Dach und mit den neuen Modulen, die einen besseren Wirkungsgrad haben und die auch mit anderen Einfallswinkeln der Sonne besser umgehen können, gute Erträge. Hingegen ist jetzt die Herausforderung, mit dem gewonnenen Strom auch den Eigenverbrauch zu erzeugen, der notwendig ist, wenn das Ganze wirtschaftlich interessant sein soll. Deswegen machen wir nicht singulär irgendwo mal eine Maßnahme, sondern es braucht immer ein Gesamtkonzept, um Photovoltaik und das Beheizungssystem erfolgreich miteinander zu koppeln. Diese Möglichkeiten beziehen sich auch auf Ladesäulen für Elektrofahrzeuge. Wir haben zudem Überlegungen zu Pufferspeichern, die sich in den Kellern befinden könnten. Damit steigt die Möglichkeit, die Gebäude zu einem höheren Anteil mit eigener Elektrizität zu versorgen. Dann müsste man überschüssigen Strom nicht einfach ins Netz abgeben, sondern könnte ihn in der Gänze selber verbrauchen. Damit beschäftigen wir uns derzeit – auch in Hinblick auf die schon angesprochene CO2-Umlage sind wir ganz besonders gefordert, wo uns das möglich ist, auch diese Investition zu tätigen und eigenen Strom zu gewinnen.
Eine Mammutaufgabe dieses Jahres ist der Einbau der Rauchwarnmelder. KommWohnen hat sich für die Komfortvariante entschieden und baut Melder auch im Wohnzimmer ein, was andere Vermieter nicht tun. Erleben Sie die Reaktionen der Mieter darauf als positiv?
Die Reaktion war eher schweigend oder kritisierend, aber nicht lobend. Das verstehe ich auch. Hier geht’s um ein Sicherheitstool, und das ist höchst überflüssig und lästig – bis zu dem Moment, wenn es brennt. Wenn es dann piept und pfeift und jemand, der sonst schlafend im Rauch ersticken würde, geweckt wird und Familienangehörige in Sicherheit bringen kann, ist es Gold wert. Ich glaube, man muss es aushalten, wenn Sicherheitsmaßnahmen nicht sofort Euphorie auslösen, dass wir alle aber ein besseres Gefühl haben. Und was die Komfortvariante angeht: Niemand ist verpflichtet, eine Wohnung auf eine bestimmte Art und Weise zu möblieren. Vielleicht tauscht man mal das Schlafzimmer gegen das Wohnzimmer aus, und dann ist ein pfeifender Rauchmelder auch da ein Lebensretter. Wir wollen doch im Ernstfall nicht sagen, da haben wir ein paar Cent gespart und in Kauf genommen, dass jemand zu Schaden oder gar zu Tode kommt. Das darf gerne jemand doof finden, aber das halten wir aus. Das ist die sichere Variante.
Sie hatten sich Ende vorigen Jahres für 2023 gewünscht, dass die Politik die Wohnungswirtschaft besser wahrnimmt und nicht nur Mietpreisdeckel und Wohnungsnot sieht, die in Regionen wie unserer keine Rolle spielen. Hat sich der Wunsch erfüllt?
Nein, leider nicht. Es ist nach wie vor so, dass in der öffentlichen Diskussion die Wohnungsknappheit alle anderen Themen verdrängt. Das ist auch verständlich, weil die Menschen in den Ballungsräumen günstige Wohnungen brauchen, nicht bekommen und verzweifeln. Möglicherweise sollten mehr Firmen erkennen, dass sich in der ganz großen Mehrheit der Belegschaft der Wunsch nach Homeoffice gefestigt hat. Wir haben immer weniger Industriearbeitsplätze und immer mehr Dienstleistungen, die mit einem PC-Arbeitsplatz verbunden sind. Also wo aus der Ferne gearbeitet werden kann, wenn die Rahmenbedingungen geeignet sind. Auch das kann in den Ballungsräumen für Entlastung sorgen, wenn Menschen nicht zwingend jeden Tag vor Ort sein müssen. Dann müsste die Politik aber auch die Mittelstädte darin unterstützen, den Wohnraum zeitgemäß und den energetischen Anforderungen entsprechend zu entwickeln. Wenn ich Homeoffice haben will, muss die technische Voraussetzung in der Wohnung auch da sein. Dann kann ich die nicht wie vor 50 Jahren lassen. Leider sind die Programme, die es immer gegeben hat, um solche Strukturveränderungen zu flankieren und den Unternehmen dabei eine Hilfestellung zu geben, im Moment ausschließlich auf den Wohnungsmangel in Ballungsräumen ausgerichtet. Es würde uns schon sehr helfen, wenn wir dabei besser wahrgenommen würden und wieder ein Teil dieser Fördermittelkulisse sein würden, wie das in der Vergangenheit eigentlich immer der Fall war. Aber das hat sich dieses Jahr tatsächlich nicht geändert. Insofern bleibt mein Wunsch bestehen.
