KommWohnen-Geschäftsführer Arne Myckert spricht im Jahresfazit über die Energiekrise, Heizungsabschaltungen, Solarstrom und Einseitigkeit in der Politik. Hier lesen Sie das Interview in der ungekürzten Version.
Herr Myckert, erst Corona, jetzt Energiekrise. Macht Ihnen Ihr verantwortungsvoller Job überhaupt noch Spaß?
Ja, das ändert sich nicht. Es macht meinen Job aber noch anspruchsvoller. Wir haben ja vorher schon hohe Herausforderungen gehabt in einem Gebiet, in dem die Mieten niedriger sind als im übrigen Bundesgebiet. Und diese Herausforderungen werden jetzt noch stärker durch das, was durch die gestiegenen Energiekosten auf uns zukommt. Aber auch durch die Entscheidung der Bundesregierung zur CO2-Umlage. Das werden wir hier als wirtschaftliche Herausforderung erleben. Wir müssen abwarten, wie mit Baudenkmälern umgegangen wird. Dass Gebäude, die nicht energetisch saniert werden können, eine höhere CO2-Abgabe erzeugen, die dann auch noch den Vermieter besonders belastet. Das stellt ja nicht nur für uns, sondern auch für alle privaten Vermieter in der Gründerzeit eine wahnsinnige Herausforderung dar. Ich bin sehr gespannt, wie da Details gelöst werden.
Wird diese Umlage also die größte Herausforderung der nächsten Zeit sein?
Nein. Es ist eher eine Momentaufnahme. Und auf irgendeine Weise müssen wir mit der Klimakrise auch umgehen, die Politik ist da gefordert. Das Problem ist, dass wir mit der Entscheidung für die CO2-Umlage vor Tatsachen gestellt werden, ohne dass wir die Chance hatten, uns in den vergangenen Jahren darauf vorzubereiten. Aber das ist ein generelles Problem und betrifft andere Branchen auch. Die größere Herausforderung wird sein, dass wir es wohl nicht mehr erleben werden, dass die Preise fossiler Brennstoffe auf das alte Niveau von vor dem Ukraine-Krieg sinken. Manche Fragen müssen zukünftig ganz anders beantwortet werden: Wie beheizen wir Gebäude? Wie erzeugen wir Warmwasser? Wie behalten wir die Wärme im Gebäude? Das werden große Herausforderungen der Zukunft. Wir werden für alle Bestandsgebäude auf lange Sicht die Art der Beheizung ändern und müssen dafür aber Voraussetzungen schaffen, die im Bestandsgebäude schwierig zu erreichen sind. Denn für das meiste braucht man völlige Baufreiheit. Wir können die Frage nach der künftigen Beheizung also immer nur dann neu und zukunftsfähig entwickeln, wenn das Gebäude komplett leer gezogen ist. Das halte ich gerade für die größte Herausforderung.
An welcher Stelle kann – vielleicht sogar muss – KommWohnen in Zukunft noch nachhaltiger werden?
Die Art der Beheizung wird sicherlich auf lange Sicht ohne fossile Brennstoffe auskommen. In Skandinavien gibt es schon Beispiele, wo man Erdwärme kombiniert mit Wärmepumpentechnologien nutzt, um CO2-neutral Wärme zu erzeugen. Das ist jetzt eher eine Herausforderung für den Betreiber des Fernwärmenetzes. Man muss abwarten, wohin die Reise geht. Für unsere Gebäude, die nicht an dieses Netz angeschlossen sind, bedeutet das sicherlich, dass wir uns mit dem Thema Wärmepumpe an vielerlei Stellen beschäftigen werden. Und dazu passt, dass wir schon vor über zehn Jahren begonnen haben, einen Teil unserer Dächer mit Solarmodulen auszustatten. Denn die Wärmepumpe ist strombetrieben. Und wenn man den Strom für die Wärmepumpe auf dem eigenen Dach erzeugt, ist das schon eine sehr nachhaltige Konstellation. Und an der sind wir schon ziemlich lange dran, uns in dieser Richtung zu entwickeln.
Im August entschieden Sie, die Heizungen aller Mieter komplett abzuschalten, um Kosten zu sparen. Im September wurde es so kalt, dass die Heizungen wieder angeschaltet wurden. Aus heutiger Sicht: War die Abschaltung richtig?
Ich würde es wieder so machen. Es war schon immer ein Diskussionspunkt, dass ein Teil der Mieter gesagt hat, ihr seid doch verrückt, im Sommer die Heizungen mitlaufen zu lassen. Während andere sagten, wir wollen es zu Hause nicht kalt haben, wenn doch mal ein paar kalte Tage kommen. Ich finde, man muss beide Positionen respektieren, aber in einer Zeit begrenzter Gasreserven und mit knapper Versorgungslage muss man verantwortungsvoll reagieren. Und da sparen, wo es am wenigsten Schmerzen bereitet. Wir hatten zum Glück einen warmen Herbst, aber niemand weiß, wie sich der Winter entwickelt. Und was die Wiederanschaltung betrifft: Ich habe es bedauert, dass wir’s mussten. Aber auch das ist eine Selbstverständlichkeit. Ich muss in meiner Wohnung vielleicht keine tropischen Temperaturen haben und barfuß herumlaufen. Aber es darf nicht sein, dass ich drinnen friere und krank werde, wenn es draußen kalt ist. Als wir angesichts der Wetterprognose die Kältewelle gesehen haben, haben wir schon frühzeitig begonnen, die Heizungsanlagen wieder zu aktivieren.
Waren Sie in irgendeiner Weise überrascht von den Reaktionen auf diesen Schritt?
Dass es beide Lager gibt, wussten wir ja vorher. Das habe ich gern ausgehalten.
Ein Sprung zum Solarstrom: Einige Mieter interessieren sich für Solaranlagen für ihren Balkon. Müssen wir jetzt Sorge haben, dass die Fassaden der Görlitzer Häuser bald unansehnlich bestückt sind?
Naja, im Denkmalschutz ist es schwer vorstellbar, aber in den Randgebieten… ja, das ist jetzt die Kehrseite der Medaille. Wir haben bisher immer darauf geachtet, dass alle Balkonbrüstungen einheitlich gestaltet sind und haben Anbauten am Balkon untersagt. Mit den veränderten Rahmenbedingungen müssen wir jetzt aber die Prioritäten neu setzen. Also haben wir uns entschieden, von dieser alten Doktrin abzuweichen. Und ja, das könnte dazu führen, dass wir ein sehr uneinheitliches Bild haben, denn es gibt ja verschiedene Modelle dieser Anlagen. Aber solange wir noch so stark die Probleme der Energiekrise verspüren und den Mieter mit solchen Anlagen eine kostendämpfende Wirkung ermöglichen können, geht es eben zulasten der Optik. Ich glaube, da müssen wir alle durch.
Es ist also ein Zeichen der Zeit.
Ja, es ist ein Zeichen, dass wir gerade in einer Krise sind. Und in einer Krise geht Funktionalität vor Schönheit.
Der Leerzug von Gebäuden nimmt derzeit zu. Bei der Arthur-Ullrich-Straße in Rauschwalde ist es schon länger Thema, nun auch an der Stauffenbergstraße in Weinhübel und An der Terrasse in Königshufen. Mancher wundert sich, dass die Zukunft der Blöcke gar nicht klar kommuniziert wird, anders als die Kündigung der Wohnung. Wie kommt das?
Es ist nur zum Teil richtig, dass es keine konkreten Pläne gibt. Wir haben Gebäude, die nicht zukunftsfähig sind. Und welche, die in der Vergangenheit nicht die begehrtesten waren. Weil zum Beispiel die Grundrisse nicht mehr zeitgemäß sind wie in der Stauffenbergstraße. Der Block hatte schon einen hohen Leerstand, bevor wir uns für den Vermietungsstopp entschieden haben. Und wenn man Veränderungen durchführen will, um das Ganze zeitgemäß zu entwickeln, braucht man völlige Baufreiheit. Das ist grundsätzlich notwendig. Jetzt kommen die Herausforderungen der Energiekrise hinzu. Wenn wir zukunftsfähige Heizungssysteme realisieren wollen, brauchen wir auch absolute Baufreiheit. Denn da entscheiden wir uns in der Regel für Fußbodenheizungen als Flächenheizkörper, und das geht nicht im bewohnten Zustand. Wir verschieben Wände und müssen die Estriche heraushacken. Nur Baufreiheit ermöglicht den Gebäuden den Sprung in die Zukunftsfähigkeit. Was das und auch die Anordnung und Größe der Räume angeht, sind wir intern schon sehr klar. Was wir nicht wissen, ist, welche Fördermöglichkeiten wir für die Kofinanzierung nutzen können. Das ist im Moment extrem schwierig. Und die Förderkulissen schreiben uns in der Regel das ein oder andere mit vor. Und solange wir nicht an dem Punkt sind, dass wir den Fördermittelantrag einreichen und genau wissen, welche Spielregeln wir einhalten müssen, bleibt eine offene Fragestellung. Hinzu kommt, dass wir in den vergangenen Jahren eine Explosion bei den Baukosten erlebt haben. Darauf müssen wir reagieren. Wir müssen zum Schluss wirtschaftlich sein. Das heißt, wir werden die Gestaltung nur im Rahmen unserer Möglichkeiten vornehmen können. Wir wollen die Gebäude nach wie vor so ästhetisch wie möglich gestalten, aber immer in diesem Rahmen. Und das ist jetzt schwieriger geworden. Wir können jetzt noch nicht einen Entwurf mit einem Planer durchsprechen, ohne dass wir wissen, welche Finanzierungsmöglichkeiten uns durch Fördermittel zur Verfügung stehen und welche konkreten Baukosten wir zu erwarten haben.
Also sind die Förderprogramme heutzutage auch viel dynamischer als früher, ähnlich wie die Baukosten?
Eher sind wir noch abhängiger geworden. Das liegt nicht daran, dass wir etwas falsch gemacht hätten, sondern weil die Mieten in Görlitz über Jahre extrem stabil geblieben sind. Das ist für Mieter ja ein erfreulicher Stabilitätsanker, wenn man sich anschaut, wie die Mieten in den Ballungsräumen explodiert sind. Hätte es bei uns eine ähnliche Entwicklung gegeben, könnten sich manche Menschen keinen Urlaub mehr leisten, weil sie das ganze Geld fürs Wohnen ausgeben müssten. Gleichzeitig sind aber auch bei uns die Baukosten so explodiert. Das heißt, wir haben immer größere Schwierigkeiten, nur durch die Mieten Baumaßnahmen gegenzufinanzieren. Umso wichtiger ist es für uns, dass wir passende Förderprogramme entdecken und für uns nutzbar machen, indem wir eben auch die Planung an diese Programme anpassen. Und das hat sich verschärft.
Sie sprachen Fußbodenheizungen an. Ist das neuer Standard bei KommWohnen?
Muss nicht sein. Es können sich auch andere Flächenheizkörper wie Decken- oder Wandheizkörper als echte Alternative herausstellen. Nach dem Austausch mit Kollegen und eigenen Beobachtungen würde ich aber sagen, Fußbodenheizungen sind der Goldstandard. Wenn die warme Luft vom Boden aufsteigt, ist automatisch eine Zirkulation im Raum, und es wird schön warm. Es gibt keine feuchten klammen Ecken. Und all jene, die etwas früher frösteln als andere, fühlen sich in Räumen mit Fußbodenheizung wohl, weil die wohlige Wärme sofort spürbar ist. Das hören wir oft als Feedback in den Objekten, die wir schon so ausgestattet haben.
Das Großprojekt dieses Jahres war die Konsulstraße 23, wo Expleo eingezogen ist. Sind Sie mit dem Ergebnis zufrieden?
Ich finde, unser Bauteam hat Unglaubliches geleistet, in der Kürze der Zeit einen so anspruchsvollen Mieter mit so viel vorgegebenen Nutzerspezifika zufriedenzustellen und den Einzugstermin so rechtzeitig zu ermöglichen. Ich weiß nicht, ob wir schon mal so eine Herausforderung hatten. Das war eine fantastische Leistung unseres Teams. Und darauf bin ich stolz. Und ich freue mich, dass wir einen Beitrag leisten zur Stabilität der städtischen Infrastruktur auch im Hinblick auf die Möglichkeiten für Arbeitgeber, sich in den Stadtgrenzen von Görlitz weiterzuentwickeln. Das ist wichtig. Jetzt sind es 200 Arbeitsplätze, vielleicht werden es noch mehr. Aber gleichzeitig hat uns das natürlich einen Zeitverzug bei anderen Projekten gebracht. Denn auch da haben wir so viele Bauprojekte vor der Brust, dass es mich ein bisschen unruhig macht, dass wir mit unseren Wohngebäuden etwas weniger vorangekommen sind.
Wo dieses Jahr viel passiert ist, ist am Hafen Görlitz. Das Außengelände wurde umgestaltet, eine Segelschule ist eingezogen und auch der Gesetzgeber bewegt sich endlich, was die Nutzung des Sees angeht. Frohlocken Sie, dass es jetzt richtig losgeht am Berzdorfer See?
Ich habe nie daran gezweifelt, dass wir die Entwicklung am Hafen und mit Verzögerung auch der Halbinsel dort erleben werden. Aber es quält mich auch, dass wir das nicht schneller hinbekommen. Denn zum einen sind vielfältige Angebote um den See herum ein Stück Lebensqualität für die Menschen in Görlitz. Wir bieten ja auch Freizeitmöglichkeiten an. Und unser Engagement führt dazu, dass sich immer mehr Anbieter einfinden. Wir sind mit unseren Kapazitäten gerade so nachgefragt, dass wir darüber nachdenken, weitere Lagercontainer dort zu platzieren, um noch mehr Menschen mit ihren Aktivitäten an den Hafen zu locken. Der See ist wichtig für die Vielfalt der Stadt und gleichzeitig ein weicher Standortfaktor. Gerade dann, wenn sich ein Großforschungszentrum ansiedelt und man Menschen davon überzeugen möchte, sich in Görlitz niederzulassen. Wenn jemand begeisterter Wassersportler ist, kann der See dazu beitragen, dass er eben nicht pendelt, sondern mit der Familie in die Region kommt. Wir wünschen uns, dass wir auch Einwohnerzuwachs erleben. Ein weiterer Punkt ist, dass wir mit dem Tourismus am See Arbeitsplätze generieren. Da sind wir bisschen hinterher, und es würde mich sehr freuen, wenn wir etwas mehr Geschwindigkeit aufnehmen könnten. Tourismus ist ortsfest. Wir haben ja erlebt, wie viele andere Unternehmen auch Görlitz den Rücken gekehrt oder zumindest die Anzahl der Mitarbeiter drastisch reduziert haben. Der Tourismus ist vor solchen Entwicklungen gefeit. Keiner nimmt den See mit und setzt ihn woanders hin, weil‘s dort günstiger ist. Es ist, glaube ich, nicht immer allen bewusst, welche Chance wir mit diesem See haben. Es wäre schön, wenn wir alle miteinander noch geschlossener und entschiedener die Entwicklung vorantreiben.
Das letzte Quartal des Jahres stand bei KommWohnen eine große Softwareumstellung auf dem Plan, die Mitarbeiter sehr gebunden und teils die Geduld der Mieter strapaziert hat. Verteufeln Sie manchmal die Digitalisierung?
Nein, überhaupt nicht. Dass die Umstellung unseres Systems schwierig ist, liegt daran, dass im Vorfeld das ein oder andere Problem bei der Software nicht ausreichend vorhergesehen wurde. Und dass wir jetzt, da sie eingesetzt wird, feststellen, dass nachgebessert werden muss. Das hätte man vermeiden können, wenn man Testläufe gemacht hätte. Wir sind Anwender, wir können da nichts machen. Wir setzen darauf, dass wir das Produkt so fertig kriegen, wie wir es brauchen. Das ist sehr mühevoll für die Mitarbeiter und eine große Herausforderung, wenn es wieder Schwierigkeiten gibt. Aber das hat ja nichts mit dem grundsätzlichen Vorteil zu tun, wenn wir Daten nicht mehr auf Zetteln unterwegs aufschreiben, mühsam immer wieder neu übertragen müssen und möglicherweise Parallelstrukturen schaffen, weil sich zwei Mitarbeiter ohne Kenntnis voneinander gleichzeitig mit einem Problem beschäftigen. Zwar aus verschiedenen Perspektiven, aber das kann immer mal wieder auftreten. Ein gemeinsamer digitaler Datensatz, der von überall her abrufbar ist und sofort aktualisiert wird, ermöglicht eine viel höhere Transparenz. Wenn der Vertreter bei Abwesenheit seines Kollegen sofort weiß, welche Maßnahmen schon eingeleitet wurden, wenn zum Beispiel irgendwo ein Wasserschaden ist oder wenn vom Mieter eine Umbaumaßnahme gewünscht wird. Jeder kann von überall her immer auf der Höhe der Zeit sein. Das empfinde ich als enormen Vorteil. Und ich denke, wir werden noch mehr Vorteile entdecken, wenn wir länger mit dem System arbeiten. Ich habe überhaupt keine Zweifel, dass es der richtige Weg ist.
Was wünschen Sie sich aus beruflicher Sicht fürs kommende Jahr?
Ich wünsche mir, dass sich die Politik nicht nur lautstärkegeleitet mit der Wohnungswirtschaft beschäftigt. Ich verstehe, dass man versucht gegenzusteuern, wenn in den Ballungsräumen Wohnungsknappheit herrscht. Es gibt aber auch Bereiche, wo wir dieses Phänomen nicht haben, dafür aber andere Probleme. Wie zum Beispiel energetische Sanierungen, die mit Mieten von durchschnittlich 5,50 Euro nicht gegenfinanzierbar sind. Und wo wir trotzdem in die Haftung genommen werden. Man könnte denken, dass ein Gesetzgeber den gesamten Markt betrachtet und differenzierter mit seinen Maßnahmen umgeht. Also entweder Sondertatbestände für die Nicht-Ballungsräume schafft, wo es viel günstiger für die Mieter ist. Es ist ja ein Unterschied, ob ich auf 14 Euro Kaltmiete pro Monat noch Nebenkosten drauf bekomme oder auf 5,50 Euro. Und die Nebenkosten dann noch zum Teil zulasten der Vermieter laufen zu lassen, wo die Marge eh schon minimal ist, halte ich nicht für sehr durchdacht. Das ist, glaube ich, dem Umstand geschuldet, dass es mehr wahrnehmbare Probleme in den Ballungsräumen gibt mit Wohnungsknappheit und Miethöhe. Da werden die Probleme, die es in Görlitz, Meißen und anderen Städten gibt, einfach ausgeblendet. Das könnte man mit Ausnahmetatbeständen oder gezielten Förderprogrammen entschärfen, mit denen wir in die Lage versetzt werden, den Standard der energetischen Sanierung, der politisch offenbar gewünscht ist, zu erreichen. Das ist im Moment nicht so. Wir fallen da gerade bisschen hinten runter. Ich würde mir wünschen, dass wir mehr Wahrnehmung haben.
Interview: Jenny Thümmler
